股市和楼市的关系相当微妙，“十一”黄金周期间，各地楼市新政掀起的惊涛骇浪，也将波澜引向资本市场这一池春水。9月30日至10月6日短短7天内，已有19个城市出台限购、限贷等楼市调控政策。那么，政策收紧后，名义房价何时开始调整？楼市限购了，股市一定暴涨吗？

楼市调控效果显著

部分城市楼市调控政策效果显著，以苏州为例，统计数据显示，国庆长假期间苏州商品住宅共成交2249套，较去年同比上涨70%。价格方面，根据苏州市住建局提供的数据，已由10月2日的2.2万元/平方米左右跌落至6日的1.3万元/平方米左右。

分析人士指出，部分核心城市房价短期面临调整，长期仍有向上空间，核心城市的名义房价未来仍将随着这些城市的经济总量和居民收入的增长而稳步攀升。全世界各个国家或地区的核心城市，在没有外部冲击且经济持续增长的背景下，名义房价在过去40年的时间内都是涨多跌少。同时，最新统计的世界核心城市的名义房价绝对值水平（按照最新汇率折算成美元/平米）显示，中国部分核心城市名义房价中长期来看仍有继续上行的空间。

国泰君安地产首席分析师侯丽科认为，调控政策大量出台将有助于使房地产回归商品属性，短期内成交量将环比下跌。不过，从以往历史来看，货币政策是房价能否迎来阶段性拐点的重要因素。目前经济增长面临压力，货币政策转向难度较大，宜控制地产泡沫进一步增大而不宜主动刺破泡沫。他同时指出，调控政策密集出台，将使前期房地产去库存继而激发投资和开工好转的闭环被打破，开发商热点区域拿地将趋于谨慎。由于2016年地产行业销售高基数，2017年行业投资和销量将面临挑战。

资金会从楼市转战股市？

各地楼市新政的纷纷出台无疑给了“挺股派”更多信心。这一波在楼市里赚的盆满钵满的资金，是否会选择转战A股呢？如果本轮地产调控确实在短期见效，是否会导致房市资金回流股市呢？

广发证券研报指出，国内经验显示：货币宽松周期下的房价下跌或对股市有利，但货币紧缩周期下的房价下跌并不会使资金回流股市。2008年9月、2014年5月这两次房价下跌都处于货币宽松周期之中，这期间股市一次先跌后涨、一次大幅上涨，确实不排除有房市资金流入了股市；而2011年9月房价下跌之前，货币政策是在不断收紧的（2011年7月还加过一次息），到了2011年12月5日的降准才确认了货币政策从紧缩到宽松的转变，而在当时整个房价下跌期内股市都是震荡下跌的，说明房市资金并没有回流股市。

过去国内的三轮房价下跌都是短周期的回调，而如果本轮房价调整是长周期的向下拐点，那么对股市会有负面影响——美日经验的借鉴。从98年“房改”以来，中国的房价始终处于长周期的向上趋势之中，过去发生的三次房价下跌都只是短周期的回调，并没有改变向上的大趋势。而如果接下来房价真的出现长周期的向下拐点，那我们在国内是找不到历史经验可以借鉴的。而海外的美国和日本分别在2007年和1992年经历过地产长周期的向下拐点，从这两国的经验来看，一旦是房价出现长周期向下拐点，那么对股市是会产生伤害的，背后的原因可能在于这种长周期的房价下跌，对于居民财富会有毁灭性的打击，并且降低了居民的风险偏好，进而导致所有风险资产的表现都很差。

国泰君安认为， 从历史上看，国内房价和股市有一定的此消彼长效应但并不明显，资金溢出效应得以实现的核心在于货币政策预期的变化。从过去三轮房价下行周期看：2008年8月、2014年5月均是“房价下跌——货币进入宽松周期——股市上涨”；而2011年9月开始房价下跌，但货币政策持续收紧，股票市场同期持续下跌，蹊跷板效应并未实现。回到本轮，不排除房市挤出资金对股市的溢出效应，但我们认为效果相对有限：第一，短期货币宽松几无可能。第二，本轮房市炒作中杠杆资金功不可没，但大家对股灾仍心有余悸，加之监管政策趋严，投机性资金腾挪到股市规模有限。

有私募人士指出，每一轮股市上涨的第一阶段，在赚钱效应带动下，部分投资者会暂缓购房，把资金投入股市，甚至会出现卖房筹资炒股，这一阶段股市走强将分流部分楼市资金。2014年~ 2015年上半年，楼市和A股完全负相关，就是这种情况；第二阶段是股市经历上涨之后，已攀升到一定高度，部分风险意识强的投资者开始落袋为安，抛售股票，转而购房。2015年6月股市大跌前后，不少高端住宅楼盘热销，就有不少是从股市退出的资金。

股市暴涨需央行政策配合

本轮地产调控也是在和周期趋势作对，因此想在短期内见效就还需要不断加大调控力度，甚至需要货币政策的配合。过去每次房价调整的“正常”时间间隔是三年，而目前距离上一轮房价调整只过了两年四个月，因此在这个时点上启动楼市调控也有点“和周期趋势作对”的意思。结合2010年楼市调控的经验，要想在短期看到效果是有难度的，除非政策高压不断加码，甚至要配合货币政策的收紧。

万联证券首席投资顾问古振华认为，新一轮地产调控开始，加上7月以来中国经济基本面不断改善，A股可能展开反弹。

央行行长周小川在长假期间表态称，近期部分城市房价上涨较快。随着全球经济复苏逐步正常化，中国也会对信贷增长有所控制。因此，楼市资金有可能先入债市，然后再入股市，节后A股反弹的概率偏大，但中长期能否持续回升，还要看政策。

总结：在目前的金融环境下大盘难以发动一波中级反弹行情，对节后行情不宜过于乐观，也不用太过悲观，市场或仍然以结构性机会和阶段性反弹为主，难有趋势性机会；大部分个股或将继续疲软，机会主要看热点题材股，A股吃饭行情的到来还需要央行政策的配合。