南京、厦门、苏州、合肥，是上海、深圳出台“3.25新政”以来，楼市最火爆的4个城市，号称“四小龙”。

为了稳定楼市，下周一到周四（9月19日到22日），南京将一口气推出27宗土地，供开发商竞拍。

这27块土地大多数为住宅用地，其中江宁区15宗，浦口区6宗，其他则分布在建邺区、鼓楼区、秦淮区、雨花台区、栖霞区等地。

由于楼市过于火爆，南京在6月出台了土地拍卖的“熔断机制”。也就是说，政府给拍卖的地块设置最高限价，当拍卖突破最高限价的时候，就中止出让。6月14日的拍卖会上，就有土地因此被收回。

“熔断机制”出台后，在市场上遭遇诟病。因为这种机制只能在短期内避免出现地王，减轻地方政府的舆论压力。但事实上减少了土地供应，造成了“面粉”的短缺，为未来地价、房价大幅上涨创造了条件。

后来合肥尝试多宗土地同时拍卖的“并联模式”，收到一定的成效，被市场广泛认可。可以说，此次南京一口气推出27块土地，显然是对“熔断机制”的自我否定和革新，这种做法值得肯定。

 

据称，为了参加此次土地拍卖，有开发商仅报名时缴纳的保证金就达到50亿元，准备参加其中20宗土地的拍卖。而这次拍卖，将有诸多新规则，其中包括：网上拍卖、限价封顶、摇号角逐、现房销售等。

我在此前的专栏文章里，曾多次分析过南京的经济数据。南京无论是人口增量还是资金总量，在省会城市里都非常突出，所以其房价上涨有基本面的坚实支撑，是合理的。现在政府唯一可以做的，就是增加土地供应量来满足需求，只有这样才能真正稳定房价。

下面我们看一下南京的人口增长情况。

根据官方的公布的常住人口数据，从2010年到2015年，南京、苏州、无锡三城的常住人口分别增长了2.9%、1.4%、2.2%。

但如果你看一下这三个城市幼儿园里儿童数量，小学里小学生人数，就知道统计局的数字有多么不靠谱：

城市
 在园幼儿人数变动（万人）
 小学生人数变动（万人）
 
2015
 2010
 增减
 2015
 2010
 增减
 
南京
 20.7
 15.3
 +35%
 35.8
 28.8
 +24%
 
苏州
 30.1
 19.8
 +52%
 60.6
 37.0
 +64%
 
无锡
 17.0
 14.2
 +20%
 34.8
 30.6
 +14%
 

由于数据缺失，表格里苏州的数据是2009年和2014年的；其他两个城市都是2010年和2015年的。

可见，南京、苏州、无锡的人口均增长非常快，但整体而言苏州快过南京，南京快过无锡。就江苏省而言，苏北还有一个人口增长中心，这就是徐州。其他城市的人口增长都比较一般，其中扬州还有人口流失的迹象。

我在此前的分析文章里还指出，最近几年江浙经济出现了逆转现象，浙江增长放缓，江苏突飞猛进。

2016年上半年主要城市资金变动情况

排序
 城市
 2016年
 2015年
 增幅
 
1
 北京
 13.5
 12.9
 4.7%
 
2
 上海
 10.5
 10.4
 1%
 
3
 深圳
 6.16
 5.78
 6.6%
 
4
 广州
 4.44
 4.28
 3.7%
 
5
 重庆
 3.23
 2.88
 12%
 
6
 成都
 3.23
 3.03
 6.6%
 
7
 杭州
 3.08
 2.99
 3%
 
8
 天津
 2.97
 2.81
 5.7%
 
9
 南京
 2.91
 2.65
 9.8%
 
10
 苏州
 2.75
 2.52
 9.1%
 
11
 武汉
 2.21
 1.94
 14%
 
12
 西安
 1.92
 1.78
 7.9%
 
13
 郑州
 1.92
 1.75
 9.7%
 
14
 宁波
 1.69
 1.62
 4.3%
 
15
 长沙
 1.58
 1.41
 12%
 
16
 济南
 1.55
 1.42
 9.2%
 
17
 大连
 1.42
 1.39
 2.1%
 
18
 无锡
 1.41
 1.32
 6.8%
 
19
 青岛
 1.41
 1.32
 6.8%
 
20
 沈阳
 1.40
 1.40
 0%
 

上图是中国内地资金总量（金融机构本外币各项存款余额）最大的20个城市，今年上半年资金增减情况。可以看出，在资金总量逼近、或者超过3万亿的城市里，南京和苏州的增速位居第一和第二，其增速远远超过杭州和宁波，也超过了上海。而上海去年的人口，无论是官方的常住人口，还是小学生人数都是下降的。

我们可以这样认为，目前的长三角地区，江苏无论是“人气”还是“财气”，都明显占优势，成为最重要的增长中心。所以，今年楼市“四小龙”里两个在江苏，也就很好理解了。

对于中国的城镇化，我的核心观点是：大中小城市均衡发展的机遇，我们已经错过了。由于不能均衡分配发展机遇，所以中国城镇化必然是大城市化。这样，中国将产生一批2000万以上人口的超级都市，而北、上、广、深则向着3000万人口进发。

在未来必将诞生的10来个2000万以上中心城市里（也就是强二线城市），肯定会有南京一席之地。其他城市可能是：天津、重庆、成都、武汉、杭州、苏州、郑州、长沙、沈阳、西安、青岛、宁波等（省会城市，特别是省内没有竞争对手的省会城市占有先机；计划单列市备选）。

这些城市要稳定房价，只有一条出路：大量修地铁，大量供应住宅用地。限制城市规模、限制土地供应量，只能适得其反